新湖中寶的再融資方案，與一般意義上、市場預期的商品房項目再融資不同。知情人士向本報記者透露，目前，房企再融資涉及三個部門：證監會、國土部和發改委。國土資源部與發改委對房企再融資的放行口徑為“涉一級土地開發項目與舊城改造、保障房項目”。

　　“房企再融資的條件有嚴格限制。資本市場對于房企融資投向往往認為是在商品房屋開發層面，這屬于二級土地開發市場，目前放開的房企再融資，被嚴格限制在一級土地開發和舊城區改造工程上。”前述知情人士稱。

　　新湖中寶內部人士表示，此次募資投向是棚戶區改造，符合當下的政策導向。2013年6月26日，李克強在國務院常務會議上提出，要研究部署加快棚戶區改造，促進經濟發展和民生改善的政策；今后5年再改造各類棚戶區1000萬戶，并強調要加大對棚戶區改造的政策支持和財政投入。

　　新湖中寶公告顯示，根據此次會議精神，要進一步增加財政投入，引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持，鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造。因此，此次定增方案的募資投向，符合目前國家加大對棚戶區改造信貸支持這一政策導向。

　　招商地產董秘劉寧表示，新湖中寶定增方案明確募資投向是棚戶區改造項目，或許也將成為之后的房企再融資投資方向的一個風向標。未來監管層即使能夠放開上市房企的再融資，但對募資投向的設定和監管也一定會非常嚴格。

　　萬科總裁郁亮此前曾向記者表示，房企再融資對于萬科、保利這樣的大型房企來說不太可能，因為大公司動輒融資幾十億、上百億，對市場影響太大。

　　朱一鳴認為，融資放開對中小房企更為有利。原因在于，一方面，我國目前房地產板塊的上市公司中，有一半以上具備上市再融資的資質，而其中的中小型房企將可以直接再融資，從而有效解決企業資金問題；另一方面，中小型房企項目體量不可能很大，而小體量項目的小規模再融資，在整體市場缺乏流動性的背景下，更容易獲得是市場青睞。

　　地產調控有保有壓

　　多位業內人士認為，房企再融資有條件開閘，是中央對房地產地產調控“有保有壓”態度的表現。而城鎮化、棚戶區改造，正是中央穩增長戰略的重要抓手，亦得到了中央層面的支持。

　　中金公司研究人士亦分析，1000萬套棚戶區改造意味著約80%的城市貧困家庭被兜底；年均200萬~300萬套棚戶區改造建設將拉動投資額2000億~3000億，貢獻投資增速約3%。

　　李克強提出，下半年要在信息消費、棚戶區改造、鐵路投資等產業方面進行扶持。

　　而棚戶區改造的資金來源是很大的一個問題。

　　根據7月12日下發的《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（下稱《意見》），要多渠道籌措資金，要采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業和群眾自籌等辦法籌集資金。

　　但在實際操作中，資金來源在中西部和東部發達地區會有顯著差異。上海易居地產研究院副院長楊紅旭告訴本報記者，對城區，尤其是市中心棚戶區的改造會得到各方積極響應，“因為地段好，開發價值高，收益能得到較好保證，銀行愿意貸款，開發商也比較愿意介入”。

　　因此，如何吸引民間資金進入棚戶區改造將成為重點。中金公司稱，未來開發商將可以介入一級開發市場，以棚戶區改造方式逐步參與土地收儲，而政府職能轉變為規劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續費(比如說用地轉性費用、土地交易費用)+物業持有稅等形式來兌現，當地資源豐富的本地企業、品牌資金實力強的全國龍頭將顯著受益。

　　上述這些方面正是此次房企再融資放開所支持的。