本報記者 田鵬

隨著華泰南京建鄴REIT于近日正式上市，滬市基礎設施公募REITs產品數量增至34只，產品上市數量、融資規模在全市場占比均近七成。

市場運行三年以來，滬市基礎設施公募REITs市場從試點、短期調整，到如今走出了穩定向上的態勢。整體來看，滬市基礎設施公募REITs市場呈現出運行整體平穩、產品經營業績符合市場預期、市場加快擴容提質等良好態勢。

上交所有關負責人表示，相信隨著基礎設施公募REITs市場建設加速提質擴面，包括資產類型穩步拓展、配置價值逐步顯現、規則政策日趨完善和投資者權益保護不斷加強等，REITs市場必將迎來常態化發行的更大機遇，為盤活存量資產、擴大有效投資、服務實體經濟高質量發展提供更有力的支持。

常態化發行穩步推進

數量穩步增長的同時，基礎設施公募REITs產品底層資產圖譜也在不斷拓寬，消費、水電、陸上風力發電等大類資產“新篇章”不斷開啟。據了解，目前已上市的項目資產范圍涵蓋產業園、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎設施、收費公路、環保及新能源等。

與此同時，今年以來，REITs市場迎來了更多擴募項目。《證券日報》記者了解到，上交所始終積極推動滬市REITs市場擴容，鼓勵已上市項目通過擴募做大做優，助力REITs市場實現高質量發展。

據記者不完全統計，截至目前，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴募申請已獲中國證監會、上交所受理；華夏北京保障房REIT擴募項目已收到上交所反饋意見；國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發布擴募公告。

業內人士認為，今年以來，基礎設施公募REITs產品發行速度加快，相信隨著REITs發行范圍的進一步擴大和底層資產類型的多元化，REITs市場深度將進一步增厚、廣度將進一步拓寬。

常態化發行穩步推進的背后，離不開政策端不斷加碼發力。例如，今年4月份發布的新“國九條”明確提出，“推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展”，這為REITs市場提供了政策支持和發展方向。

同時，REITs制度機制也在持續完善。記者了解到，中國證監會已將配合國務院有關部門做好《不動產投資信托基金管理條例》工作納入印發的2024年度立法工作計劃中，各項工作正在穩步推進；上交所在中國證監會的指導下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進一步優化審核發行以及信息披露監管制度安排，已完善形成“業務辦法+指引+指南”的多層次規則體系。

由此可見，相關部委配套支持措施、地方專項政策陸續出臺，各方共建REITs市場的良好態勢已經形成。“REITs作為存量資產盤活的有效工具，日益成為企業優選；作為創新型權益產品，逐步獲得投資者的關注和認可。這些成效的背后，離不開包括監管、市場參與各方的積極作為和持續發力，針對市場發展建設中的新情況和新問題，相關部門、機構不斷增加政策供給，為市場常態化發行和長期穩定發展奠定了良好基礎。”瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示。

市場活躍度不斷提升

拉長時間來看，首批基礎設施公募REITs產品三年來的市場表現，體現了市場基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢，這也為后續市場常態化發行創造了有利環境。

記者觀察到，從二級市場來看，中證REITs全收益指數年初至今漲幅約為8%，近3個月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級市場發行的熱情也在回升，部分REITs產品網下、網上認購倍數較高，有的網上認購倍數甚至超過400倍。

市場人士表示，自今年上半年出臺相關會計處理政策，明確REITs產品權益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長期投資、價值投資，部分投資者已將REITs投資分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。

2021年以來，REITs市場經歷起落變化，已走完一個完整的市場周期，市場正在逐步恢復活力。“從投資端來看，隨著投資者對REITs產品特性及底層資產的研究持續增強，其對產品估值定價邏輯的認知也在不斷深化。同時，隨著REITs市場常態化發行不斷加速，市場深度和廣度不斷拓展，市場機制和韌性進一步增強，有效的投融兩側正向循環正在逐步形成。”泰康資產張鈺才表示。

已上市REITs產品經營的穩健表現，也是基礎設施公募REITs產品二級市場活躍度不斷提升的原因。記者根據公開數據統計發現，2023年全年，滬市REITs整體經營業績符合市場預期，可供分配完成率總體實現全年預測的100%，其中保租房、倉儲物流板塊分別為115%和113%。

同時，信心一定程度上源于信息的及時有效。“當前各方協力共建REITs市場的理念不斷深化，業績說明會、發行路演等活動常態化開展，投融互動、投融互信的市場生態初步形成。”一位REITs市場資深研究員表示。