2012年已經過半，下半年北京樓市將會是什么樣？政策是否會調整？房價走勢又將如何？開發商會推出什么樣的新產品？哪些新板塊會大放異彩？《樓宇周刊》分別采訪了經濟學家、經紀機構和開發商代表，且聽他們怎樣預測下半年的樓市變化，或許對購房人是否出手有所啟發。

　　開發商

　　堅持按“百姓價”賣房

　　萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理 毛大慶

　　2012年調控仍不會放松，主要的置業人群仍集中在首次置業與首套改善人群。針對于今年上半年調控所帶來的客觀影響，切實貼近剛需市場是房企重中之重。北京萬科能保持穩定，主要措施就是“堅持”和“調整”。

　　所謂的“堅持”措施，是堅持開發普通住宅的定位，發掘首次置業剛需類客戶的核心需求和價值。其中在主推產品方面以地鐵交通、完善配套、戶型優化、小區服務等作為提升點，以此贏得市場。

　　而在“調整”方面，一方面是整合片區營銷模式，以片區為單位，采取多項目聯動的營銷，也為客戶提供了多方位的置業選擇；另一方面也會加大非住宅類產品的研究和推廣產品創新力度，并作為培育新的業績增長點和主流住宅產品的補充。

　　下半年，萬科在京南市場將有多個項目開盤，對此萬科仍會堅持符合購房人需求的價格策略。從長遠來看，京南是北京市最主要的人口導入地區之一，而萬科的項目也全部針對這一特點，在產品定位方面以首次置業以及首次改善類產品為主，加強生活配套的完善和片區環境的改善。

　　改善型住宅已經成為萬科在下半年的主力項目，這也是基于萬科對于下半年推盤片區價值和市場主力置業人群的判斷。

　　對于下半年的銷售策略，萬科企業仍會堅持“不囤地、不捂盤、不惜售”的經營策略，堅持按購房者愿意接受的價格售出房屋。同時，在法律許可的范圍內，萬科也會積極嘗試各種新型營銷渠道，萬科通過電商渠道進行的銷售在上半年取得一定效果，下半年也會繼續嘗試。

　　本報記者 甘放

　　剛需產品進一步優化

　　路勁地產營銷總監 溫立偉

　　下半年整體市場進一步趨于平穩，如果政策面不出現大的變動，就不會出現房價的暴漲和暴跌。

　　對于剛需和首套改善型產品的需求是否被釋放完這一問題。我的看法有三：其一，剛需還遠遠沒有釋放完，因為購房資格和工作年限掛鉤緊密，許多27歲到35歲之間剛需客群的購房資格是逐年獲得的，因此剛需不可能在短期內釋放完；其二，僅僅靠剛需是無法支撐起整個市場的，因為剛需產品的類型和價格都有嚴格的區間，而房地產市場本身應該是多樣化、多層次的，所以僅靠剛需是不夠的。目前許多房地產商都把目光放在首套改善型需求的用戶身上，但目前限購政策讓這部分需求釋放的很不充分；其三，改善型產品的需求釋放需要政策面的適度松綁。

　　對于下半年市場的產品趨勢，首先是剛需產品的進一步優化、細化。我眼中的剛需產品，應該是地處五環到六環之間，面積在90平方米到100平方米之間的二到三居室，總價在200萬元以內。

　　現在有一種現象就是把高端物業的局部熱賣和改善型產品需求釋放進行概念上的偷換。其實，真正的改善型產品，應該針對35歲到45歲的群體，地理位置在五環邊或五環內，面積120平方米或略高，總價在400萬元以內。超過這個標準的，和主流的改善型需求就不太匹配了。對下半年市場走勢的預測，與其看短期的市場數據，不如看更多的宏觀經濟指數；與其看個別人的觀點，不如看具體企業、特別是大型企業的運營情況。目前我們很難得出一個宏觀而準確的通論。這其中的核心原因是，大家都在各自為戰，根據自己的經營情況謀求生存和發展。