買不起商品房，又住不到廉租房，中低收入的城市“夾心層”成為住房問題上最尷尬的群體。這種情況下，如果政府愿意跟你“湊份子”買房，并按出資比例擁有相應產權，你愿意嗎？此前，江蘇淮安、上海等地已經在嘗試推行這樣的共有產權房。住房和城鄉建設部副部長齊驥日前也表示，將指導地方有序開展共有產權保障房的探索。

    “淮安模式”提出者邵明認為，共有產權房可以有效避免“假窮人”造假牟利等問題，但也有人質疑，政府持有產權后，是否會失去平抑房價的動力？這種模式未必適合廣泛推行。

    淮安

    模式

    2007年，江蘇淮安率先推出以出讓土地的共有產權房代替劃撥土地的經濟適用房，購房者和政府可按7比3和5比5兩種比例出資購買，并持有相應產權。共有產權房的價格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內購房者可以原價回購政府產權部分，5年以后8年以內，在原價基礎上加付同期銀行利息，8年以后購買，則按屆時市場評估價格結算。“淮安模式”在當時引發各方激辯。

    邵明（淮安共有產權房模式提出者，時任淮安市房管局局長）

    “共有產權能對倒賣牟利起到限制約束作用”

    傳統經適房在政策上其實也是“有限”產權，退出時要補繳“土地出讓金”等各種優惠，但是事先沒有對產權進行明確的界定。而共有產權房恰恰是把這個含糊的“有限”變為了明晰的“比例”，把若干年后缺乏依據的“補繳”，變成提前告知的按產權“分成”，這樣就簡單明了，有據可依了。

    在淮安模式中，使用權全部歸購房者。政府作為共有產權方，保留相應的處置權，這就能對購房者倒賣牟利起到限制約束的作用。因為在《房屋所有權證》上有明確的比例和權屬關系，如果私下倒賣，購房人會因為沒有合法的產權憑證而存在極大風險，并且買賣雙方都已構成對共有產權人利益的侵占，會受到相應的追究，而不會像經適房那樣不了了之。

    “沒有‘遞條子’搶購，還出現了‘房等人’”

    即使有人通過弄虛作假等方法購房成功，想要從中大賺一筆也是很困難的。因為淮安共有產權房的價格是參照周邊商品房的，倒賣時還要交出政府的產權收益，即使5年內購回產權，獲得的也只是這部分的貸款利息。對于那些“開寶馬”的炒房者來說，與其冒險只賺個利息，還不如把錢投到升值空間更大的商品房上來得劃算。賣房時非法牟取暴利的空間不存在了，買房時弄虛作假現象就會在很大程度上得到抑制，這也就是以“出口”反制“入口”。

    淮安實施這幾年，沒有接到過一起有關分配不公或弄虛作假的舉報，也沒有像之前經適房那樣存在“遞條子”搶購的現象。相反，申請的門檻在降低，實施第二年家庭人均月收入就從最高400元放寬到900元，還出現了“房等人”的現象。這也恰恰說明，現在許多城市推出的經適房價格那么高、收入線標準那么低，卻還供不應求，正是因為其中有不少“假窮人”在弄虛作假、試圖牟利。

    “廉租房如果也搞共有產權是荒謬的”

    當然，也會有人說，既然但凡是有產權的保障房都存在尋租空間，那為什么不選擇用公租房來解決這個問題？我認為不能過分依賴公租房。如果全部由公租房來解決中低收入者的住房問題，從政府投入來講，投入多、回收少，到后期，租金甚至不足以支付維修費用。盡管政府有義務提供保障，但過高的投入會加重民眾的負擔。政府本身并不制造財富，而是通過稅收，或者土地出讓來獲取資金建設公租房。如果過分依賴大量發展公租房，那只能靠征更多的地，賣更高的價，其結果反而會推高房價，最終遭殃的還是老百姓。

    不過，這里需要指出的是，一定量的廉租房必須有，因為即使發達國家也總有人再小的房都買不起，市場租金付不起。但廉租房如果也搞共有產權是荒謬的，只租不售才是住房保障結構中真正需要的廉租房，另外，應該在方便工作生活、出行成本較低的城區多建廉租房。

    上海

    試點

    自2009年底，上海在徐匯、閔行兩區實施共有產權房試點。據上海市房管局資料顯示，目前已累計約完成購房簽約4.12萬戶（截至2013年4月）。按照規定，共有產權房滿5年后如要上市交易，政府享有優先回購權。如果政府放棄回購，則按照產權比例，向住房保障機構繳納相應的轉讓價款。

    政策推出后，上海沒有出現瘋狂搶購的場面，申請門檻一再降低：申請家庭人均月可支配收入標準從試點期間的2300元，先后放寬到2900元、3300元，目前已調整到5000元。與此同時，人均家庭財產標準和單身申請者的年齡限制也在下調。

    “政府回購時，價格會不會被低估？”

    夏小曦（化名，34歲，單身，月薪4000，公司職員，上海共有產權房申請者）：我從去年開始關注共有產權房，因為周圍有人買，覺得這也是我唯一買得起的房子了。今年5月開始申請，前前后后經歷了初審、復審、公示、搖號、看房，現在萬里長征總算走到最后一步選房了，心里既興奮又忐忑，整天忙著挑備選房源。

    共有產權房的價格一般相當于周邊房價的60%左右，確實優惠不少。像我打算選的一居室在浦東的航頭，位置比較偏，目前市場價大概1萬1，共有產權房是6800，建筑面積55平，總價在38萬左右，政府出30%，我出70%。個人這部分我想主要用公積金，這樣壓力小挺多。

    我現在最擔心的是5年以后會怎樣，規定里說，到時候要轉讓的話，政府有優先回購權，放棄回購以后，才能賣給別人，然后按比例分成。但實際到現在還沒有房子滿5年，具體怎么操作、可能遇到哪些問題也還不清楚。像我現在要買的一居室，遲早還是換掉的，到時候如果政府回購，是由評估公司進行價格評估，可評估公司真能做到客觀公正嗎？畢竟一方是政府啊，價格會不會被有意低估，或者最終還是政府說了算呢？

    另外，在操作環節上也還有不盡如人意的地方。例如選房，現在是符合三居室條件的同時可以選一居和兩居，符合兩居室條件的也可以選一居，像我這樣只能選一居的就慘了，只能撿人家挑剩下的，我覺得這樣不公平，不如讓符合什么條件的就選什么類型的。

    更多疑慮

    “政府會失去平抑房價的動力？”

    謝逸楓（亞太城市房地產研究院院長）：在共有產權房模式下，政府作為產權方，就變得有利可圖，容易使政府原本公共服務的角色定位發生轉變，并且理論上來說，政府能夠從房價的上漲中獲益，政府回購以后，不管是用于二次出售、出租還是抵押銀行，房價上漲得越多，收益也就越大，那政府是否會因此失去平抑房價的動力？反之，如果房價暴跌崩盤，會不會造成巨大的國有資產流失？

    不管推出哪種類型的保障房，都應當先在立法上有保障，避免將來一紙文件就改變一類房子的命運。目前，共有產權房在制度設計上還不夠成熟，處在地方政府摸石頭過河的階段，缺乏系統完善的頂層設計。試點一旦失敗，代價豈不都要由地方來承擔？只有真正把制度研究透徹，配套的法律法規都完善以后再進行推廣，這樣才能避免走彎路。

    “更適合地級市，推廣應當慎重”

    毛壽龍（中國人民大學公共政策研究院執行副院長，曾參加“淮安共有產權住房保障模式創新研討會”）：這種模式更適合快速發展的地級市，房價相對較低，可以參照商品房來定價，限制牟利空間，個人和政府也能夠負擔得起。但在北京這樣房源緊張、房價畸高的一線城市，這種模式還面臨很多問題。

    例如，共有產權房該如何定價？如果參照商品房定價，那即使是與政府分比例出資，也還是會有很多人買不起。如果參照經適房定價，就又存在巨大的牟利空間。即使是政策上可以規定政府優先回購，但在操作中如何保證落實？如果政府放棄回購，按比例分配轉讓收益，那購房者至少可以賺得所持份額的差價利潤，同樣是個不小的數字，這會不會又成為新的尋租機會呢？這種模式在一些地方可行，未必就適合所有城市，在推廣上還是應當慎重，做到因地制宜。

    “萬一拆遷，不是更沒發言權了？”

    丁怡然（26歲，單身，事業單位員工，申請北京自住型商品房，正等待搖號）：不管搞什么類型的保障房，關鍵在要讓有需要的人住得上。像我現在申請的這個自住型商品房，2000套左右的房源，前3天就已經有8萬人申請，中簽率恐怕跟車牌搖號有一拼。

    如果以后搞共有產權房，只要符合條件，我還是會申請。畢竟也算是保障房，應該總比商品房要劃算吧。其實，我最在乎的不是賺多賺少，而是能不能買得到。要是甜頭太大，那些關系戶就又要找門路了。

    陳瀾（28歲，已婚，北京某國企員工，正在考慮購買商品房）：商品房雖然價格高，但自己掌握主動權，買賣也靈活，漲多少都在自己腰包里，不用怕被誰分走。至于共有產權房，總覺得心里不踏實，比如，住房維修費用怎么算？到時候想買想賣誰說了算？現在個人全產權的房子沒準兒還說拆就拆呢，要是還有一部分產權是在政府那兒，萬一趕上拆遷，不是更沒發言權了嗎？

    主筆 實習記者 宗媛媛 插圖 宋溪