哪些省份最依賴地產(chǎn)投資？

　　林小昭

　　投資是穩(wěn)增長利器，房地產(chǎn)投資又是固定資產(chǎn)投資的支柱之一，因此不難理解，許多省份的經(jīng)濟(jì)都高度依賴房地產(chǎn)投資。

　　《第一財經(jīng)日報》統(tǒng)計各省(區(qū)、直轄市)的今年上半年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重后發(fā)現(xiàn)，固投中對于地產(chǎn)投資依賴度排名前十的分別是上海(55%)、北京(52%)、海南(46%)、貴州(33%)、重慶(33%)、廣東(32%)、浙江(30%)、福建(26%)、云南(26%)、遼寧(22%)。

　　但多位專家對本報表示，地產(chǎn)投資占固投的比重，并不能完全說明一個省份對房地產(chǎn)的依賴度，因為像上海和北京這樣的中心城市，基建和工業(yè)投資的空間已經(jīng)不大，地產(chǎn)投資在固投中占比高，但占GDP比重相對有限。

　　本報同時統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，如果以房地產(chǎn)投資占GDP的比重來排，前十則為海南(36%)、貴州(27%)、云南(25%)、重慶(24%)、福建(22%)、遼寧(21%)、寧夏(21%)、安徽(21%)、浙江(18%)、四川(16%)，相比第一份排名，上海、北京、廣東已被排除。

　　由此不難看出，“兩榜題名”的海南、貴州、重慶、浙江、福建、云南和遼寧，是最依賴地產(chǎn)投資的省份。

　　沿海、旅游省份房產(chǎn)投資占比高

　　在各省份中，北京和上海兩大直轄市的地產(chǎn)投資占固投比重均超50%，分列前兩名。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析稱，北京、上海盡管是省級行政單位，但它們是城市的概念，轄區(qū)內(nèi)基本已是城區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)十分完善，再進(jìn)行大規(guī)模城市建設(shè)和工業(yè)大項目投資的空間已經(jīng)很小，“(固投)分母小了，占比自然就高。”

　　天津是直轄市中唯一的例外。主要因為天津近年發(fā)展迅速，一大批大項目先后落戶濱海新區(qū)，因此工業(yè)投資一直很高，作為分母的固定資產(chǎn)投資總量超過京滬之和；相反，由于不具備一線城市對全國的輻射力和吸引力，天津吸引的外來購房者相對有限，因此作為分子的房產(chǎn)投資相對不高。

　　同理，廣東、浙江、福建這些南方發(fā)達(dá)省份經(jīng)過多年的發(fā)展，工業(yè)投資已經(jīng)比較少，基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，再加上不少實體產(chǎn)業(yè)的資金涌向地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)投資占比也就比較高。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報，包括京、滬、粵、浙、閩等地經(jīng)濟(jì)條件一直為市場看好，整個人口導(dǎo)入速度比較快，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)大，所以房地產(chǎn)開發(fā)的力度比較大。此外，當(dāng)?shù)孛駹I經(jīng)濟(jì)、實體經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，在樓市發(fā)展的狂熱期，很多實業(yè)資本流入了樓市，推動了樓市的高速成長。

　　不過，與上述發(fā)達(dá)地區(qū)相比，海南、云南、貴州的經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，但地產(chǎn)投資比重卻很高，其中的一個重要原因是，這些省份的旅游業(yè)帶動了大量的房地產(chǎn)開發(fā)。例如，2010年初，海南國際旅游島建設(shè)啟動后，有超過100家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，一線海景土地資源日漸緊俏，大量資金紛紛涌向海南。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在云南。近幾年，大量的房企涌入昆明、西雙版納等城市，扎堆發(fā)展旅游地產(chǎn)。此外，由于南方比較溫暖，因此很多北方人會選擇到南方過冬、養(yǎng)老。

　　重化、能源省份地產(chǎn)投資比重低

　　另一方面，以地產(chǎn)投資占固投比重倒數(shù)計，倒數(shù)前十的分別是吉林(6%)、內(nèi)蒙古(7%)、甘肅(7%)、江西(8%)、青海(10%)、新疆(11%)、山西(11%)、廣西(12%)、河南(14%)、湖南(14%)。

　　分析發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)投資占固投比重較低的地區(qū)，主要集中在北方重化工業(yè)、能源工業(yè)省份，以及中西部一些大城市比較少的省份。究其原因，一方面是工業(yè)投資相對較高導(dǎo)致分母大，另一方面是房地產(chǎn)投資不高導(dǎo)致分子不高。

　　雖然近年來北方很多省份如山東、天津、內(nèi)蒙古、陜西的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，內(nèi)蒙古的人均GDP甚至超越了廣東和福建，但這些省份以重化工業(yè)、大型國企為主，主要靠投資拉動，第三產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)、民營中小企業(yè)占比偏低，這種結(jié)構(gòu)對GDP增長和政府收入的提高作用很大，但對就業(yè)和老百姓收入提高效果不大，也就是人們常說的“只長骨頭不長肉”。

　　“有什么樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了什么樣的收入水平，而收入水平又決定了房價的水平和房地產(chǎn)投資的數(shù)量。”廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)說，很多北方和中西部省份的人均收入上不去，一些北方中心城市房價一直都在低位徘徊，土地也賣不出去。

　　張大偉分析稱，北方很多重化工業(yè)大省，這幾年工業(yè)投資量都很大，而且由于以國企為主，在工業(yè)投資的同時會附加很多房地產(chǎn)方面的建設(shè)。比如東北的很多棚改項目，并沒有列入房地產(chǎn)開發(fā)投資，而是企業(yè)建設(shè)給員工居住的房子，因此算入工業(yè)投資。

　　“北方省份住房的市場化程度比較低，非商品化的住房占比非常大。”張大偉說，北方本身經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，人口流入有限，再加上非商品化住房多，像沈陽、長春等北方省會城市房價很難上漲。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，像山東這樣的省份，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)占比較高，而農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)背后的資源又難流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。與之相似的是，河南、江西、甘肅等中西部農(nóng)業(yè)省份、缺乏中心大城市拉動的青海等省份，房地產(chǎn)投資占比也比較低。

　　京滬粵占比高不能說明依賴度高

　　地產(chǎn)投資占固投的比重，能說明投資中的房地產(chǎn)依賴度，但能否說明地區(qū)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的依賴程度？在《第一財經(jīng)日報》采訪的專業(yè)人士看來，兩者并不能等同。

　　廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長彭澎認(rèn)為，像京、滬、廣、深等東部大城市，已經(jīng)進(jìn)入到工業(yè)化的后期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資的空間都已相對飽和，因此固定資產(chǎn)投資相對也不多；而內(nèi)陸很多地區(qū)還處于工業(yè)化早期和中期，仍有大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資，發(fā)展階段明顯不同。

　　因此多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在衡量一個地方對房地產(chǎn)投資的依賴度時，需要引入地產(chǎn)投資占GDP比重的數(shù)據(jù)同時考慮。

　　如果以房地產(chǎn)投資占GDP的比重來排，海南以36%的比重在各省份中遙遙領(lǐng)先。海南以外，西南的貴州、云南、重慶，東部的福建、遼寧對房地產(chǎn)的依賴程度也比較高，地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重均超過了20%。

　　也正是因為對地產(chǎn)的依賴度較高，一些地方近期加快了救市的步伐。例如，福建近日出臺的“閩八條”，涉及到房地產(chǎn)交易、建設(shè)的所有的環(huán)節(jié)都做了全面的放松，在省級層面還是第一個。

　　在海南，此前的7月18日，省會海口發(fā)文中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。

　　相比之下，盡管北京、上海和廣東的房地產(chǎn)投資占固投的比重較高，但占GDP的比重卻都低于全國平均水平。

　　張大偉認(rèn)為，北京、上海、廣東的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房價比較貴，但這些地方對房地產(chǎn)的依賴度并沒有那么強烈，泡沫相對也比較小；而像海南、云南等地，由于產(chǎn)業(yè)體系不夠完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴度相當(dāng)高，形成一定的泡沫。