茅于軾：房?jī)r(jià)高不是建材貴或蓋房的勞動(dòng)貴，而是土地貴。
——— —— 經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾日前在微博上表示，土地供應(yīng)有18億畝紅線的限制，所以貴。如果允許自由轉(zhuǎn)換，一定會(huì)有大量土地轉(zhuǎn)變成開(kāi)發(fā)地。土地供應(yīng)增加，開(kāi)發(fā)用地也就不貴了，房?jī)r(jià)也就下來(lái)了。這種轉(zhuǎn)換能夠增加社會(huì)財(cái)富，出讓土地的農(nóng)民愿意，開(kāi)發(fā)商也愿意，各得其所。
新政的影響下，一線城市已經(jīng)沒(méi)有了房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)，二線城市的房?jī)r(jià)也逐步趨于理性。種種因素為全國(guó)樓市和房?jī)r(jià)降了降溫。
而這次調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)卻依然穩(wěn)坐投資頭把交椅的位置，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為眾多投資客們的首選。
■西安商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售攀升投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪
“近3個(gè)月西安商鋪成交量是近兩年比較高的，不少項(xiàng)目的商業(yè)配套比住宅賣(mài)得快得多。”西安高新區(qū)橡樹(shù)街區(qū)項(xiàng)目策劃主管馬俊說(shuō)：“樓市新政出來(lái)后，投資商鋪、寫(xiě)字樓快速升溫，商業(yè)項(xiàng)目的成交量節(jié)節(jié)攀升。”
據(jù)易居·克而瑞西安機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)周保權(quán)介紹，今年6月西安商業(yè)類(lèi)物業(yè)成交量近 7萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅上升51.14%。在7月的傳統(tǒng)淡季，商業(yè)類(lèi)物業(yè)也成交近6萬(wàn)㎡。
周保權(quán)表示，商業(yè)類(lèi)物業(yè)成交量大幅上漲的原因主要是調(diào)控政策對(duì)住宅投資的打壓、市場(chǎng)預(yù)期不明朗等因素的影響，不少投資客開(kāi)始將投資的目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)類(lèi)物業(yè)。不少開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)象，也適時(shí)加大商業(yè)類(lèi)物業(yè)的推售。
投資商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于投資普通住宅有更高的收益，在新政出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成了房產(chǎn)投資的熱門(mén)。周保權(quán)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要砝碼，多年來(lái)政策波動(dòng)一直不大，投資門(mén)檻也未提高，投資商業(yè)地產(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)定和保險(xiǎn)的選擇。
隨著二套房貸政策收緊等一系列調(diào)控政策的推出，商鋪成關(guān)注熱點(diǎn)的現(xiàn)象就已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)了。由于此前投資者普遍傾向低總價(jià)、低門(mén)檻的住宅，政策風(fēng)向一變，導(dǎo)致其投資優(yōu)勢(shì)喪失。而現(xiàn)在商鋪辦公用房的貸款條件與住宅幾乎一樣。同時(shí)，其租售比又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，因此投資者必然會(huì)抽調(diào)資金，涌向商鋪投資。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)貸款執(zhí)行的是首付5成，利率上浮10%。除貸款年限外，基本都與目前購(gòu)買(mǎi)第二套房的政策相同。”周保權(quán)表示，“在新政出臺(tái)前，與住宅的貸款相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資門(mén)檻略高，但現(xiàn)在新的房貸政策將第二套房的首付和利率都拉到和商業(yè)地產(chǎn)一樣了，所以導(dǎo)致現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)的人越來(lái)越多。”
■投資門(mén)檻低小面積商鋪受追捧
從西安市近期成交商鋪的熱點(diǎn)來(lái)看，面積相對(duì)較小、總價(jià)比較低的高性價(jià)比鋪位最受投資者熱捧。
橡樹(shù)街區(qū)馬俊表示，隨著商鋪所在的商圈、街道的氛圍日漸成熟、配套更加完善，商鋪的商業(yè)價(jià)值也會(huì)跟著得到提升。
在很多投資客心目中，商鋪的投資成本較高成為最大的困惑。
如今，很多商業(yè)樓盤(pán)推出的商鋪面積較小，迎合投資客的需求，讓投資客既不用承擔(dān)較高的費(fèi)用又能拿到穩(wěn)定的回報(bào)率，目前像這樣的商業(yè)樓盤(pán)有很多，如高新區(qū)橡樹(shù)街區(qū)推出的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪，不但雙面臨街，而且有一些100㎡以下的街鋪供投資者選擇。此外，萬(wàn)達(dá)民樂(lè)園廣場(chǎng)也推出110㎡到130㎡主力街鋪新品，為投資客選擇成熟區(qū)域的商鋪大大降低了門(mén)檻。
在住宅價(jià)格瘋漲的大背景下、投資住宅和商鋪的利率幾乎一樣的情況下，多數(shù)投資客會(huì)選擇回報(bào)率高的商鋪，而小面積商鋪一方面解決了中小型投資客的經(jīng)濟(jì)壓力，一方面又帶來(lái)穩(wěn)定的收益，在雙重利好的情況下，中小型投資者更青睞小面積商鋪，作為明確定性為民間投資渠道之一的商業(yè)地產(chǎn)，或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)遇。本報(bào)記者 雍平安