在商業地產成為很多開發商的避風港灣之時，市場泡沫或許正悄然來襲。

　　對此，專業商業地產開發商的認識可能更為深刻。“由于住宅地產受到政府調控的影響，很多資金熱錢涌入商業地產，造成或多或少的泡沫化發展。”中糧置業專門從事商業地產開發的內部人士表示，這已成為商業地產開發商在發展過程中面臨的最大挑戰。

　　與住宅領域的風聲鶴唳形成鮮明對比的是，商業地產自2011年以來風生水起。

　　中國商業地產聯盟近期發布的《2010~2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長，京滬商業地產銷售額更是創下2007年以來的新高。

　　據其監測，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業地產成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%；成交均價25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時，寫字樓空置率持續走低，租金漲幅屢創新高。

　　在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，商業地產最近一段時間的優異表現，主要由于此前的供應較為稀缺，“以前，商業用地都被開發商蓋成住宅賣了”。

　　2006年已從住宅轉型商業地產開發商的陽光新業目前在全國范圍持有或管理27個商業地產項目，商業總建筑面積超過160萬平方米，分布在北京、青島、天津、西安、成都、沈陽等十個城市。以資產總量來說，商業地產項目占公司整個業務的52%，零售地產則占到47%~48%。

　　“今年我們重點有北京東三環新業中心·水晶宮、天津友誼路新業廣場、天津濱海新區MSD項目等3個新項目會開。”陽光新業集團副總裁吳堯表示，目前公司資金充裕，并不排除年內會并購1~2個商業項目的可能。據其介紹，在未來2~3年內，陽光新業還計劃新開7~9個商業項目。

　　“受租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業項目在建速度加快，供應增加，而且還有大批新的增量資金在伺機進入這一領域。”一位不愿透露姓名的業內專家表示，去年以來，有意愿投資商業項目的機構和個人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因為住宅限購而轉向商業，主要的誘惑就在于商業的價格在不斷上漲。

　　向商業地產轉型的開發商當中，不乏保利、金地、富力、龍湖等知名開發商的身影，甚至一直宣稱只做住宅開發的萬科也改口稱將涉足商業地產。

　　“受調控影響，住宅用地以底價成交的現象越來越普遍，而商業用地則量價齊升。”吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業性用地增加，這種土地供應結構的變化，在主要城市有較強代表性。而這些商業性用地將于2012~2013年供應市場。

　　由于在建和潛在供應量巨大，部分城市商業地產面臨過剩的風險。吳堯表示，除了供應量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業地產面臨的風險還體現在開發商專業度低、專業人才匱乏。

　　“一些轉型商業地產的企業，特別是2008年前后才開始進軍商業地產領域的企業，未來將面臨許多問題。”他預測，2012年三季度起，商業地產問題將會逐漸暴露。“未來隨著問題項目的出現，也會伴隨著絕佳的并購機會。”(第一財經日報）