三年前的全國(guó)總價(jià)地王，昨日正式開(kāi)盤(pán)。商報(bào)記者了解到，中海在長(zhǎng)風(fēng)的豪宅項(xiàng)目——中海紫御豪庭此次開(kāi)盤(pán)均價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，單套的總價(jià)維持在900萬(wàn)-1200萬(wàn)元。由于開(kāi)盤(pán)當(dāng)日有較大優(yōu)惠措施，據(jù)銷(xiāo)售方稱(chēng)，紫御豪庭的認(rèn)購(gòu)率超過(guò)一半。
首批公寓“貼本拋售”
按照中海紫御豪庭此前在網(wǎng)上房地產(chǎn)上的預(yù)售許可證數(shù)據(jù)顯示，該盤(pán)首批共推出365套房源，可售面積近10萬(wàn)平方米。網(wǎng)上報(bào)價(jià)最低39500元/平方米，最高52200元/平方米。
昨日，紫御豪庭首次開(kāi)盤(pán)推出其中兩棟樓，共154套房源。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)給出的一房一價(jià)的報(bào)價(jià)單顯示，該盤(pán)此次的房源主要集中在3.8萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米左右，而邊套房源的單價(jià)甚至低至3.2萬(wàn)元。據(jù)稱(chēng)，該盤(pán)公寓房源均為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米。
銷(xiāo)售人員稱(chēng)，早前認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，意向客戶可以享受50萬(wàn)元抵130萬(wàn) -150萬(wàn)元的優(yōu)惠，目前該活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，售樓處給出的優(yōu)惠則是全額付款9.6折，貸款9.8折。照此粗略估算，每平方米可以再降近3000元。不過(guò)，由于此次推出的公寓房源均為245-340平方米，所以套均總價(jià)少說(shuō)也要八九百萬(wàn)元。
這個(gè)位于長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的豪宅項(xiàng)目之所以備受關(guān)注，究其緣由，可以追述到三年前。
2009年9月10日，中海地產(chǎn)力挫保利、綠城、仁恒等知名房企，豪擲70億元拿下了上海普陀長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)6B、7C純住宅地塊，該幅地塊一舉成為當(dāng)時(shí)全國(guó)的總價(jià)地王。此后，中海發(fā)布公告稱(chēng)將與中國(guó)建筑股份有限公司及中建八局共同開(kāi)發(fā)長(zhǎng)風(fēng)地塊，預(yù)期總共投入103億元。
如今這個(gè)耗資百億的樓盤(pán)投放進(jìn)入市場(chǎng)。不少市場(chǎng)人士表示，如果按照中海之前拿下的高達(dá)22409元/平方米的樓板價(jià)來(lái)算，開(kāi)發(fā)商如今開(kāi)出的3.8萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)幾乎等于“不賺錢(qián)”。甚至有分析人士指出，這個(gè)項(xiàng)目如果加上建安成本、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的費(fèi)用及稅金等，至少要賣(mài)到5萬(wàn)元的單價(jià)才能夠盈利。
據(jù)了解，目前長(zhǎng)風(fēng)板塊內(nèi)二手房普遍為老公房，價(jià)格都在2萬(wàn)元/平方米左右。而與長(zhǎng)風(fēng)一河之隔的長(zhǎng)寧天山板塊的次新房則超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米，像仁恒河濱花園這樣的高端樓盤(pán)，其二手房?jī)r(jià)格則在45000元/平方米左右。
低開(kāi)入市外加長(zhǎng)期蓄客的營(yíng)銷(xiāo)手段似乎效果不錯(cuò)。昨日有消息稱(chēng)，紫御豪庭開(kāi)盤(pán)將簽約地點(diǎn)安置在某個(gè)酒店內(nèi)，開(kāi)盤(pán)首日認(rèn)購(gòu)超過(guò)百余套。所以當(dāng)商報(bào)記者昨日下午前往售樓處后，并未看見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)有多少購(gòu)房者，只是陸續(xù)有前來(lái)看樣板房的客戶。當(dāng)記者向現(xiàn)場(chǎng)一位銷(xiāo)售人員求證時(shí)，該人士表示，“確實(shí)賣(mài)得很好，我們150套現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)掉了70-80套，低區(qū)已經(jīng)基本賣(mài)完了。還有兩棟沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，但其實(shí)已經(jīng)有被預(yù)定的了，所以差不多加起來(lái)超過(guò)一百套吧。”
由于目前還未統(tǒng)計(jì)出紫御豪庭的銷(xiāo)售記錄，所以上述“熱銷(xiāo)”還只是一家之言。具體情況還有待觀察。
地王項(xiàng)目降價(jià)出貨已成常態(tài)
2009年、2010年是不少開(kāi)發(fā)商的圈地年，亦是“地王”頻出的年度，無(wú)論是單價(jià)、總價(jià)還是地王數(shù)量都創(chuàng)下了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之最，在上海，僅2009年一年就誕生了全國(guó)地王的一半，這其中不乏上海證大、中建地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等響當(dāng)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)大鱷。
“開(kāi)發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了只漲不跌的思維方式，不少房企尤其是大型房企從來(lái)都沒(méi)有停止逆市擴(kuò)張，正是由于這些房企永無(wú)止境的擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致了激進(jìn)拿地，制造出很多地王項(xiàng)目。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。
令這些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想到的是，此后不久，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是樓市，在政策重拳的出擊下，雙雙由瘋狂轉(zhuǎn)為冰凍。
在如今房?jī)r(jià)下滑的大背景下，這些當(dāng)年的“香餑餑”現(xiàn)在成了“燙手山芋”，地王們也不得不放低身份，降價(jià)出貨已成為常態(tài)，有些甚至被傳“割肉拋貨”。