從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，實(shí)行商品房屋現(xiàn)房銷售試點(diǎn)有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，調(diào)整預(yù)售制度也有必要。但是，取消預(yù)售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要考慮開(kāi)發(fā)商及政策制定的時(shí)間和配套措施。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達(dá)70%，驟然取消預(yù)售制不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　近日，山東省副省長(zhǎng)夏耕在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)上表示，山東省將選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

　　山東或?qū)?shí)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的消息傳出后，便引起了地產(chǎn)行業(yè)的震動(dòng)，并再次引發(fā)對(duì)商品房預(yù)售制的討論，預(yù)售房制度存廢也成為熱門(mén)話題。

　　預(yù)售房制度存廢再起爭(zhēng)議

　　早在1994年，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，提出了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制的初衷是解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，以利于企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售，所籌集的款項(xiàng)也用于相關(guān)的工程。購(gòu)房者將全款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者買(mǎi)到的是期房。

　　但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管難度較大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始挪用預(yù)售資金，轉(zhuǎn)投其他地方，爛尾樓屢見(jiàn)不鮮。

　　預(yù)售制之所以被購(gòu)房者詬病已久，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以從奠基開(kāi)始就能獲利，他們可以“拿圖紙和樣板間忽悠人”，“空手套白狼”。而很多購(gòu)房者拿到房子之后，發(fā)現(xiàn)“完全不是那么回事”，房屋的質(zhì)量和格局并不像自己想像的那樣。更有開(kāi)發(fā)商擅自修改小區(qū)規(guī)劃、改變?cè)惺褂霉δ堋⒖浯笮麄髋涮祝?gòu)房者卻只能“任人宰割”。

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入發(fā)展，取消預(yù)售制被列為未來(lái)可供選擇的宏觀調(diào)控儲(chǔ)備政策之一。中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》，曾提出適時(shí)取消期房預(yù)售制度。隨之，這種政策預(yù)期被放大，8月2日，一則取消期房預(yù)售的消息曾“嚇得”房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)罕見(jiàn)暴跌。

　　但隨后，“取消預(yù)售制度”的傳言被住建部否定，房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸平靜。不過(guò)，山東高調(diào)推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的意義重大。盡管此次山東省的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)還是未知數(shù)，相應(yīng)的配套政策也不得而知，但與此前取消預(yù)售制的傳言相比，山東省已經(jīng)是向前邁了一步。

　　從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，調(diào)整預(yù)售制度也有必要。“山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，是取消或改進(jìn)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度的一種方式。”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為。

　　取消預(yù)售需多方考慮

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果取消預(yù)售制，首先需要法理上的更改，需要經(jīng)過(guò)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)會(huì)議審議通過(guò)，重新修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

　　除此之外，要實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，還必須綜合考慮相應(yīng)的配套措施。“取消預(yù)售制度，施行現(xiàn)房銷售，尚需要配套的政策、環(huán)境，也需要一段時(shí)間來(lái)過(guò)渡和配合。如果沒(méi)有配套政策預(yù)先調(diào)節(jié)市場(chǎng)，馬上取消預(yù)售那等于說(shuō)是一個(gè)不具有執(zhí)行可能性的‘謊言’。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)房銷售早已存在。中國(guó)嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)、限購(gòu)政策，一部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

　　但是，“市面上符合現(xiàn)售條件、領(lǐng)取了銷售證的樓盤(pán)，大多是賣(mài)不出去的房子。”一位開(kāi)發(fā)商向記者透露，“我在唐山的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售比較困難，干脆就直接領(lǐng)取銷售許可證。城市的邊遠(yuǎn)地區(qū)，即使是現(xiàn)售也賣(mài)不掉的樓盤(pán)也很多。”

　　因此，取消預(yù)售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要考慮開(kāi)發(fā)商及政策制定的時(shí)間和配套措施。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達(dá)70%，驟然取消預(yù)售制不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，要取消預(yù)售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。