房地產(chǎn)成為今年市場中表現(xiàn)最為穩(wěn)定的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示，截至本周四，申萬房地產(chǎn)行業(yè)以10.4%的漲幅位居23個一級行業(yè)榜首。其三季報在一片悲觀預(yù)期中出爐，經(jīng)營性現(xiàn)金流改善明顯，企業(yè)利潤兩極分化嚴重等現(xiàn)象引起大家關(guān)注。本期，我們邀請中國房產(chǎn)信息集團研究中心研究總監(jiān)林波以及陽光私募格雷投資總經(jīng)理張可興為探討地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢。
市場升溫 行業(yè)分化
《紅周刊》：年末土地市場有升溫的跡象，原因是什么？
林波：我們跟蹤監(jiān)控的15家企業(yè)10月份總的拿地金額是383億，環(huán)比上漲34%，創(chuàng)去年下半年以來的新高，其中更多的是龍頭企業(yè)在大幅拿地。主要原因有兩方面，從供應(yīng)角度來說，土地市場上半年很冷清，從下半年才出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)，今年地方政府土地出讓的目標完成得不是很好，所以前兩天國土部也鼓勵加大土地供應(yīng)力度。按照規(guī)定，今年完不成土地供應(yīng)指標，明年指標會往下砍，所以地方政府在這一兩個月會加大土地供應(yīng)的力度，很多城市出現(xiàn)了集中的土地拍賣，土地成交量隨之增加。
另一方面從需求的角度講，今年房企的銷售情況尤其是龍頭企業(yè)非常不錯，年初制定的目標10月份很多都已經(jīng)完成了，現(xiàn)金儲備較充足，企業(yè)的信心在增強。但是，很多企業(yè)從去年到今年上半年都沒怎么拿地，對于大型龍頭企業(yè)來說，需要不斷地補充地塊來完善儲備，滿足長期發(fā)展規(guī)劃。所以說，供求兩方面都推動土地市場的升溫。
《紅周刊》：房地產(chǎn)行業(yè)三季報顯示凈利潤增速出現(xiàn)嚴重分化，分化也出現(xiàn)在拿地方面，有人說這是行業(yè)洗牌的前奏。
張可興：不是前奏，已經(jīng)開始了。不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，從商業(yè)的角度講，任何一個行業(yè)，只有在彎道的時候好超車。只有在房地產(chǎn)調(diào)控的時候，競爭力強的房企才能夠收購?fù)滩⑿∑髽I(yè)，這是正常的規(guī)律。央企有很強大的背景，像萬科同時擁有幾十個項目，萬科應(yīng)對調(diào)控的策略就是跟很多小房地產(chǎn)開發(fā)商合作，這種合作本質(zhì)上就是一種洗牌，小開發(fā)商拿完地就沒錢開發(fā)了，資金鏈很緊張，也希望尋求大企業(yè)的合作。
房價不會暴漲 房產(chǎn)稅影響不大
《紅周刊》：有人預(yù)測三季度的庫存達到頂峰之后有下降的趨勢，加上土地供應(yīng)的減少，明年房價會出現(xiàn)暴漲。
林波：我們監(jiān)測的是重點城市庫存數(shù)據(jù)，10月份十大重點城市中只有北京和成都庫存同比下降，大部分重點城市的庫存是增加的，庫存在以往的三年中處于高位。2011年1月份上海的庫存是600萬平方米，目前是1029萬平方米。說明很多項目賣得一般，更多銷量集中在降價跑量的項目上。總之，從我們市場調(diào)研來看，下降的趨勢恐怕不會太明顯，未來一年不排除有新的高峰出現(xiàn)。現(xiàn)在企業(yè)的降價幅度不大，未來國家調(diào)控不會放松甚至力度再次提升，市場去庫存化不會太順暢。
從行業(yè)的角度上說，即使我們看到去年下半年到今年上半年很多企業(yè)沒拿地，也不能判斷明年市場的供應(yīng)量會下降。龍頭企業(yè)大部分手頭上至少有保證開發(fā)一兩年的土地。如果市場情況不好企業(yè)會暫緩開發(fā)進度。現(xiàn)在拿地明年銷售也來得及，從開發(fā)進度上來講，行業(yè)一般水平是一年到一年半上市交易，龍頭企業(yè)快則半年、慢則9個月拿的地就可以上市交易了。今年年末拿的地明年年中就可以銷售了，從這個角度說，不能判斷庫存就走下降趨勢了，價格更不會出現(xiàn)暴漲。
《紅周刊》：地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢如何？
張可興：以后地產(chǎn)行業(yè)特別是住宅類的“量”(新房的銷售)大幅上升的可能性不大了，去年新房的銷售達到了900萬套，未來五到十年銷量不會迅猛增長，但在價格上有空間。
我覺得房價本身就是要上漲，房屋的成本沒有一項是不漲的，土地、人工、建筑的成本都在漲，土地本身是經(jīng)濟增長的一個正相關(guān)的函數(shù)，國家的經(jīng)濟體在成長和發(fā)展，土地價格一定是上升的，而且中國土地資源有限，人口眾多，為了保證糧食基本的安全，土地不可能是大幅的供給。房價基本的上漲是必然的，但不會像2003-2007年翻了很多倍，這種可能性沒有了。正常的增長應(yīng)該是符合GDP+CPI的合理的增長速度。