“如果你有朋友想買(mǎi)房，最好本月中旬前就定下來(lái)。”鏈家地產(chǎn)北京褡褳坡門(mén)店的業(yè)務(wù)員小王13日對(duì)客戶(hù)如是說(shuō)。隨著“地方版”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)日期漸近，二手房交易將迎來(lái)個(gè)稅征收調(diào)整的大限。
按照目前的交易流程，如果要趕在3月底前完成網(wǎng)簽，本月中旬將是買(mǎi)賣(mài)雙方簽約的最后期限。隨著大限臨近，買(mǎi)賣(mài)雙方急于成交的心理迫切，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始降低報(bào)價(jià)以盡快成交。
中介敦促盡快簽約
樓市調(diào)控的“新國(guó)五條”及細(xì)則出臺(tái)后，二手房交易呈現(xiàn)火爆局面，但隨著地方細(xì)則出臺(tái)時(shí)間窗口的臨近，這一局面恐難持久。按照住建部官員在今年全國(guó)兩會(huì)期間的表態(tài)，從3月底開(kāi)始，各地將陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。到目前為止，雖然沒(méi)有一個(gè)城市公布樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間表，但3月底已成為各家中介一致認(rèn)可的最后期限。按照目前的交易流程，如果要趕在3月底之前完成網(wǎng)簽，買(mǎi)賣(mài)雙方必須在中旬前完成簽約。
多家中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)于商業(yè)貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，按照正常的交易流程，從買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同到完成資質(zhì)審核，再到完成網(wǎng)簽，大約需要7、8個(gè)工作日。對(duì)于全款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從買(mǎi)賣(mài)雙方簽約到完成網(wǎng)簽約需5個(gè)工作日。如果使用公積金貸款，所需時(shí)間要長(zhǎng)得多。此外，出于保險(xiǎn)起見(jiàn)，應(yīng)多留幾天富余的時(shí)間。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近期集中交易的二手房個(gè)案中，全款購(gòu)房者和公積金貸款購(gòu)房者所占比例較小，商業(yè)貸款購(gòu)房者占大多數(shù)。這意味著，多數(shù)交易個(gè)案的平均交易周期在10天左右。照此計(jì)算，交易雙方須在本月中旬前完成簽約，才能避開(kāi)可能在3月底實(shí)施的稅收新政。
業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況下，完成網(wǎng)簽意味著交易完成，盡管此后還需經(jīng)歷批貸、交稅、過(guò)戶(hù)等流程，但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽，就不必承受新增的個(gè)稅成本，除非另有規(guī)定出臺(tái)。
基于這一判斷，近期不少中介機(jī)構(gòu)都在趕工，力促買(mǎi)賣(mài)雙方盡快成交。一些中介門(mén)店甚至將交易大限明確定為3月20日，督促員工抓緊沖擊銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從下旬開(kāi)始，二手房市場(chǎng)可能逐步降溫。
部分業(yè)主降價(jià)急售
隨著大限的臨近，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期一些業(yè)主開(kāi)始降低報(bào)價(jià)以求盡快出手。
鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)北路某門(mén)店13日將一套小戶(hù)型房源貼上“速銷(xiāo)”標(biāo)簽，業(yè)主在此前報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上直降十萬(wàn)元。這套面積不到50平方米的商住房最初報(bào)價(jià)170萬(wàn)元，幾個(gè)買(mǎi)家均因價(jià)格過(guò)高而放棄購(gòu)買(mǎi)，急于成交的業(yè)主只得降價(jià)出售。
市場(chǎng)人士分析，就北京二手房市場(chǎng)而言，隨著部分具有免稅資格的“滿(mǎn)五年唯一住房”銷(xiāo)售殆盡，剩余房源的銷(xiāo)售難度將越來(lái)越大。
上述門(mén)店店長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期選擇降價(jià)銷(xiāo)售的業(yè)主開(kāi)始增多，降價(jià)幅度多在10萬(wàn)元及以上。一些未降價(jià)房源的議價(jià)空間也越來(lái)越大。在“新國(guó)五條”出臺(tái)前，一套二手房的議價(jià)范圍大多在3萬(wàn)元以?xún)?nèi)，多數(shù)賣(mài)家寧愿不賣(mài)也不降價(jià)。但在“新國(guó)五條”出臺(tái)后，二手房報(bào)價(jià)開(kāi)始松動(dòng)，不少房源貼上“急售”標(biāo)簽。
該店長(zhǎng)表示，在“新國(guó)五條”出臺(tái)后的二手房交易熱潮中，其門(mén)店所在區(qū)域的報(bào)價(jià)開(kāi)始并無(wú)明顯變化，直到最近才有調(diào)低價(jià)格的現(xiàn)象。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，北京多個(gè)二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域均在一定程度上存在降價(jià)出售的現(xiàn)象，這不僅是近期二手房交易旺盛的原因，也體現(xiàn)出業(yè)主看空未來(lái)市場(chǎng)的心態(tài)。
未來(lái)需求或已透支
報(bào)價(jià)降低的背后是部分區(qū)域隱現(xiàn)的降溫苗頭。近期在北京通州、亦莊、大興等郊區(qū)縣的部分區(qū)域，二手房交易開(kāi)始降溫。其中，大戶(hù)型豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售率先冷卻。