每月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局按照慣例公布70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與此同時(shí)，一些城市的房管部門每月也會(huì)發(fā)布房?jī)r(jià)變動(dòng)的數(shù)據(jù)。然而仔細(xì)研讀便會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與各城市的數(shù)據(jù)有時(shí)會(huì)“打架”。為何會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？
今年5月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)為101.5，環(huán)比以上月價(jià)格為100，也就是說，廣州5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.5%；而廣州房管局發(fā)布的5月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)卻顯示，當(dāng)月網(wǎng)簽均價(jià)是15405元/平方米，環(huán)比下降5.9%。
這一升一降，存在本質(zhì)差異。綜合媒體報(bào)道，不僅廣州，北京、深圳等地的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也都存在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)與地方數(shù)據(jù)“打架”的情況。
為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？記者聯(lián)系國(guó)家統(tǒng)計(jì)局了解到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房?jī)r(jià)時(shí)采用的是“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”，而地方一般采用的是“商品房平均銷售價(jià)格”。
商品房平均銷售價(jià)格是一個(gè)城市各區(qū)域、各類商品房的平均成交價(jià)格。住宅銷售價(jià)格指數(shù)是綜合反映住宅商品價(jià)格水平總體變化趨勢(shì)和變化幅度的相對(duì)數(shù)。
理論上，當(dāng)銷售住宅的區(qū)域、品質(zhì)、環(huán)境等結(jié)構(gòu)因素不存在差異時(shí)，商品房銷售價(jià)格的變化幅度和住宅銷售價(jià)格指數(shù)的變化應(yīng)該是一致的。但很多時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)公布的兩個(gè)指標(biāo)變化幅度不一致，甚至出現(xiàn)變動(dòng)方向相反的情況。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，實(shí)際上，房屋是典型的異質(zhì)品，市場(chǎng)上沒有完全相同的兩套房子，上述的假設(shè)在現(xiàn)實(shí)中顯然不存在，這就導(dǎo)致商品房平均銷售價(jià)格的變化情況和住宅銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算結(jié)果產(chǎn)生差異，從而數(shù)據(jù)變化呈現(xiàn)相反的趨勢(shì)。
讓人們困惑的是，住宅銷售價(jià)格指數(shù)與商品房平均銷售價(jià)格有時(shí)不一致，房?jī)r(jià)到底是升還是降？我們?cè)撊绾问褂眠@兩個(gè)指標(biāo)呢？
商品房平均銷售價(jià)格是一個(gè)絕對(duì)數(shù)，反映了某一時(shí)期、某個(gè)地區(qū)總體房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平，可以用于各地區(qū)之間的橫向比較。市場(chǎng)研究人士可以結(jié)合某地區(qū)的居民收入水平，研究某地區(qū)房?jī)r(jià)和居民購(gòu)買力之間的關(guān)系。如果將房屋按區(qū)域、品質(zhì)、結(jié)構(gòu)等分類，還可以反映不同類型房屋價(jià)格的絕對(duì)水平。
而住宅銷售價(jià)格指數(shù)是以基期住宅銷售價(jià)格為100，計(jì)算得到的報(bào)告期住宅銷售價(jià)格指數(shù)主要反映市場(chǎng)“純價(jià)格”變動(dòng)，是某一時(shí)期、某個(gè)地區(qū)住宅銷售價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。
值得注意的是，雖然商品房平均銷售價(jià)格指標(biāo)能反映總體房?jī)r(jià)水平，卻不能簡(jiǎn)單地用它來反映房?jī)r(jià)的漲跌情況，因?yàn)樯唐贩科骄N售價(jià)格包含了住宅的區(qū)域、品質(zhì)、環(huán)境等結(jié)構(gòu)因素。例如，隨著商品房品質(zhì)逐步提升，特別是裝修、環(huán)境等品質(zhì)有了明顯改善，這些因素都可能反映在價(jià)格變化中。
說得通俗一點(diǎn)，比如，小區(qū)的周圍開通了地鐵，或者某大型商場(chǎng)開始運(yùn)營(yíng)，都可能帶動(dòng)周圍房地產(chǎn)價(jià)格上升，而這不應(yīng)該屬于“純價(jià)格”變動(dòng)的范疇。此外，房屋的不同地理位置、樓層、住宅結(jié)構(gòu)等因素，均可能在一定程度上放大房?jī)r(jià)的實(shí)際漲跌水平。因此，我們還需要采用反映某一時(shí)期住宅價(jià)格總水平變動(dòng)的住宅銷售價(jià)格指數(shù)，來輔助我們觀察房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。
可見，由于商品房平均銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格指數(shù)的功能和反映的側(cè)重面不同，單獨(dú)使用往往容易片面反映房?jī)r(jià)的變化情況。因此，只有根據(jù)指標(biāo)的各自特點(diǎn)，綜合分析運(yùn)用，才能準(zhǔn)確掌握房?jī)r(jià)的全貌。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）