就在“長和系”于香港、內(nèi)地售賣資產(chǎn)，準(zhǔn)備套現(xiàn)300億元，意欲“西進(jìn)”的傳言鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時，關(guān)于“長和系”經(jīng)營思路的質(zhì)疑也隨之而來。
有業(yè)內(nèi)人士在接受時代周報(bào)記者采訪時表示，“長和系”囤地獲利的經(jīng)營思路，給快速拿地、快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)開了個壞頭，負(fù)面影響很大。
不重經(jīng)營重牟利的做法，使得長和系的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨經(jīng)營不善的困境。而長和系在獲利后脫身的做法，也導(dǎo)致了諸如“質(zhì)量差、欠薪”等諸多問題集中爆發(fā)。人們甚至產(chǎn)生這樣的疑問，華人首富李嘉誠除了在內(nèi)地賺取了大把超額利潤的同時，建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至是屈指可數(shù)的。
囤地套現(xiàn)成常態(tài)
8月29日晚間，和記黃埔有限公司（以下簡稱“和黃”）發(fā)布公告，擬以32.68港元的價(jià)格出售位于廣州的西城都薈項(xiàng)目。而此前，“長和系”以60億人民幣的掛牌出售上海東方匯經(jīng)OFC。加上早先被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的出售百佳超市，拋售這三大項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將給“長和系”帶來超過300億元的現(xiàn)金。
和住宅項(xiàng)目囤地慢開發(fā)不同的是，對于持有型物業(yè)，長和系更多地是采取延長開發(fā)時間，靜待土地及樓面價(jià)值飆升之后，再選擇出售，從而謀取暴利。而在內(nèi)地，為數(shù)不多建成的并運(yùn)營得比較成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)數(shù)位于重慶解放碑核心商圈的大都會廣場項(xiàng)目，該商業(yè)項(xiàng)目為李嘉誠掘取了大把的利潤，因而曾有“重慶是長和系在內(nèi)地最賺錢的城市”一說。
時代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是東方匯經(jīng)項(xiàng)目，還是廣州西城都薈項(xiàng)目，都帶有濃重的“捂盤”色彩。以西城都薈為例，該項(xiàng)目自從2006年亮相至今，拖延近5年才正式開業(yè)，目前依然有不少商鋪尚未租出，而東方匯經(jīng)項(xiàng)目要到2014年才能夠建成。變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時間，房價(jià)飆漲3倍或地價(jià)暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項(xiàng)目上發(fā)揮得淋漓盡致，該項(xiàng)目最后一期房價(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
“你可以說長和系囤地，也可以說李嘉誠會處理各方面的關(guān)系，并且成功借用了時間成本獲得利潤最大化。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受時代周報(bào)記者采訪時表示。
不重經(jīng)營重牟利
不過，長和系重在謀取利潤最大化，忽略項(xiàng)目長遠(yuǎn)經(jīng)營的運(yùn)作思路，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的一開始就讓諸多長和系的大項(xiàng)目面臨經(jīng)營不善的困境。
廣州國際玩具城就是長和系這套運(yùn)作思路的犧牲品。作為長和系進(jìn)軍廣州的首個商業(yè)項(xiàng)目，廣州國際玩具禮品城于2004年首次公開選鋪，首期推出的500間鋪位一天之內(nèi)被搶光。但開業(yè)后，玩具城的經(jīng)營狀況急轉(zhuǎn)直下，商場人氣不足，生意冷清，很多店鋪陸續(xù)關(guān)門歇業(yè)。項(xiàng)目原本以開發(fā)酒店等商業(yè)配套為主的二、三期用地，如今卻被開發(fā)商用于開發(fā)公寓，其他配套開發(fā)項(xiàng)目則一拖再拖。廣州國際玩具城把剩余用地用于建設(shè)商業(yè)公寓，意味著長和系無心經(jīng)營廣州國際玩具城，希望盡快套現(xiàn)離場。
某代理玩具城銷售的負(fù)責(zé)人對時代周報(bào)記者表示，“長和系”緩慢開發(fā)的模式，主要是靠其背后有雄厚的資本支持，在低成本的情況下，獲得足夠多的利潤。“當(dāng)然，這不好擺在臺面上來說。”
可供業(yè)內(nèi)人士玩味的一句話，體現(xiàn)在實(shí)際過程中，則是一些地方政府對“長和系”的囤地高度容忍。有媒體統(tǒng)計(jì)，長和系在8個城市的13個項(xiàng)目都存在不同程度的囤地嫌疑，平均開發(fā)時間在8—10年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政策許可的范圍。國土部曾經(jīng)多次下文三令五申要嚴(yán)懲囤地捂地。2012年最新的《閑置土地處置辦法》規(guī)定：土地閑置超過兩年不開發(fā)將被收回，閑置滿一年以上，按地價(jià)的20%征收閑置費(fèi)。但是這條法規(guī)好似對長和系沒有效應(yīng)。