在城鎮(zhèn)化的噱頭吸引下，地方政府被開發(fā)商稍加鼓動，便紛紛加入“造城”計劃之列。二三四線城市中無論是成都的天府新城，亦或被廣泛報道的貴陽等地，由于生活配套設(shè)施不完善，當?shù)厝艘廊涣晳T在老城新區(qū)兩地奔波，而變化最快則是望其項背的房價。

　　三四線城市房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)開始破裂。業(yè)內(nèi)人士擔憂，各地缺乏配套設(shè)施的造城計劃，如今一味享受政策扶持，未來都面臨著“被城鎮(zhèn)化”、“空城”等市場崩盤風險。

　　地方政府熱衷“造城” 生活配套往往不足

　　10月29日，引資總額高達750億元，號稱40分鐘可達廣州中心區(qū)的廣州蘿崗中新知識城項目舉行開工儀式，至此，廣州國際金融城、天河智慧城、花都國際空港城、南站商務(wù)區(qū)等十大新城計劃將接踵而來。此外比鄰廣州，去年獲批國家級的南沙濱海新城、佛山新城等也在遍地開花。

　　在廣州市社科院高級研究員彭澎看來，對于北京、上海、廣州這樣的一線城市來說是有必要建造新城的，因為一線城市的人口密度太大，隨著外來人口不斷增加，人口的壓力使得這些城市有必要通過新城分擔部分人口。

　　但是，近年來隨著一線城市風起云涌的造城計劃，諸如成都、天津、南昌等二三線城市也不甘寂寞，也加入了造城之列。

　　早在2003年成都修訂的城市規(guī)劃中就提出打造城南副中心計劃，預(yù)計到2020年市區(qū)面積擴大6倍，期間引進IBM、諾基亞、英特爾以及華為等各路資本建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2011年，以現(xiàn)代制造業(yè)為主的國際化天府新區(qū)概念出爐，到今年年初，天府新城規(guī)劃才正式獲批。

　　早在2000年，南昌政府就已正式啟動紅谷灘新區(qū)打造，其中的中央商務(wù)區(qū)或?qū)⒊蔀槿A中地區(qū)的金融中心區(qū)（CBD）；天津濱[簡介 最新動態(tài)]海新城更是匯集臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、新生態(tài)城、臨港工業(yè)區(qū)等9大功能。

　　今年9月底，記者曾走訪寧波慈溪這樣的四線城市，在開辟城東商務(wù)新城后，政府重點又移師城西，吸引保利[簡介 最新動態(tài)]這樣大房企進入，現(xiàn)場遍地只見各家房企樓盤羅列，但同時，當?shù)厝藲?、生活配套設(shè)施卻明顯欠缺。

　　彭澎表示，政府造城的一種模式是先搞房地產(chǎn)，隨后再完善配套設(shè)施，進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；另一種就是先搞產(chǎn)業(yè)，再搞房地產(chǎn)、CBD。值得注意的是，只有產(chǎn)城聯(lián)動，產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相互跟進，才能帶動就業(yè)和置業(yè)。

　　“現(xiàn)在廣州南沙建的新城，由于距離市區(qū)較遠，地鐵等交通設(shè)施也不方便，娛樂設(shè)施較少，有的人雖然在那邊買了房，但遲遲沒有搬過去住。同樣佛山建的新城，臨近電視臺、體育城，但是相關(guān)的配套設(shè)施還沒有完善，人氣也不足”，彭澎說。

　　政府規(guī)劃先行易偏差造出“鬼城”無人住

　　“一直以來政府部門都是采取先規(guī)劃，再投產(chǎn)這種模式，往往造成新城建好了但卻沒人住的現(xiàn)象”，中原集團市場研究部總監(jiān)劉淵指出，十幾年前上海、廣州新建的寫字樓目前還處于過剩的狀態(tài)，二三線城市建設(shè)的新城在空置率高、人流量不足方面的問題可能要比一線城市嚴重一些。

　　據(jù)近期廣州不少機構(gòu)季度報告顯示，珠江新城CBD第三季度寫字樓的空置率依然達13%，維持全市高位，由于商業(yè)供應(yīng)量大，租金也面臨下滑風險。

　　劉淵認為，政府規(guī)劃先行的好處是政府能夠進行整體上的規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施、道路建設(shè)等方面，但弊端可能導(dǎo)致規(guī)劃偏差的風險，如果供應(yīng)量過剩，超過需求，就會產(chǎn)生問題。

　　“現(xiàn)在來看，紅谷灘新區(qū)雖然比10年前入住率提升，但是晚上還是沒什么人氣。相比老城區(qū)，教育醫(yī)療依舊沒那么方便”，一位在南昌某國企單位上班的小蔡對于新城如此感慨，南昌新城10年前政府就開始打造規(guī)劃了，直通老城的第一條地鐵，1號線也要到2015年才開通。