對期盼降價(jià)的人來說，渣打銀行日前帶來了一個(gè)“壞消息”：參與“開發(fā)商景氣指數(shù)”調(diào)查的30家開發(fā)商中，有2/3認(rèn)為房價(jià)繼續(xù)攀升。“漲”聲響亮的大環(huán)境下，西安樓市在即將到來的“金九銀十”將何去何從？
本次，記者選取30家主流房產(chǎn)商進(jìn)行走訪調(diào)查。其中，外埠開發(fā)商12家，本地18家，涵蓋全國一線房企10強(qiáng)、世界500強(qiáng)等大牌房企。從拿地、供應(yīng)、房價(jià)等三方面進(jìn)行評估，預(yù)計(jì)西安樓市景氣指數(shù)將上揚(yáng)。
競相囤貨搶地、并購大招齊發(fā)
“行業(yè)前景趨好，使全國主要城市的土地市場活躍。”業(yè)內(nèi)普遍反映，進(jìn)入下半年以來，西安房企的拿地意愿也有上升。從30家開發(fā)商的反饋來看，有53%，即16家計(jì)劃未來兩月內(nèi)在西安拿地。其中外埠品牌就占到7家，其余為本地房企及部分“跨界”開發(fā)商。另在本次統(tǒng)計(jì)過程中，已有3家拿地成功，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)、長久吉盛等。
今年以來，西安土地市場表現(xiàn)活躍。據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在上半年，全市土地成交即達(dá)471萬平方米，同比上升79.5%，土地價(jià)格也呈上升趨勢，商住用地樓板價(jià)在1200元/平方米左右。“西安房企的拿地?zé)崆橐廊黄惹小?rdquo;某機(jī)構(gòu)西安機(jī)構(gòu)房價(jià)分析師黃彥君指出，就以往經(jīng)驗(yàn)看，政府出讓土地在下半年更為集中。截至目前，西安排名前十的品牌開發(fā)商，僅個(gè)別土地儲(chǔ)備是豐富的。大部分包括恒大、萬科等在西安的儲(chǔ)備量都比較匱乏，拿地意愿強(qiáng)烈。意愿歸意愿，天翼策略機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理李健指出，真正能通過“招拍掛”到手的估計(jì)也就三成左右。從他們合作的十余家房企來看，“近一半有拿地計(jì)劃，但大多抱著先試一試的態(tài)度。”城南某商業(yè)地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人分析，西安一年的用地指標(biāo)有四五萬畝，但土地資源，特別是優(yōu)質(zhì)地塊仍相對稀缺，直接表現(xiàn)為近期阿房宮區(qū)域地塊被多家房企爭搶。部分求地心切的開發(fā)商，不得不考慮并購等其他渠道。繼金科斥資7億收購昊樂府全部股權(quán)，在大明宮區(qū)域拿地后，8月15日晚，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，旗下的華遠(yuǎn)置業(yè)通過收購兩家項(xiàng)目公司，以10.19億元的價(jià)格獲得了辛家廟兩幅地塊，合計(jì)超過300畝。
加速推盤沖刺年終集中鋪貨
與拿地計(jì)劃“五五開”不同的是，本次調(diào)查的30家開發(fā)商中，有28家準(zhǔn)備在“金九銀十”推出新品或加推房源，包括普華、金輝、華遠(yuǎn)和中鐵等品牌房企，占比達(dá)93%。暫無動(dòng)作的2家，皆因旗下項(xiàng)目已到尾盤清貨階段。記者注意到，90平方米-125平方米的兩房、三室，在計(jì)劃推盤的項(xiàng)目中均有涉及，預(yù)計(jì)此類“常規(guī)”戶型將再次占據(jù)市場主流。
多數(shù)受訪開發(fā)商表示，今年的市場環(huán)境整體好于去年。據(jù)某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)監(jiān)測，5、6月份的單月解籌量都在27個(gè)，超去年同期近3成水平，雖然7、8月份因天氣炎熱有所下滑，但可以視為一個(gè)短暫的“休整”。進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，加上房展會(huì)、節(jié)假日的刺激，房源供應(yīng)必定也會(huì)超過去年水平。
“近幾個(gè)月的成交比去年好。”李健指出，全市的單月成交量近來一直維持在百萬平方米左右，這也和供應(yīng)量大有一定關(guān)系。加上市場前期千萬平方米的產(chǎn)品積存，在后市預(yù)期樂觀的前提下，各樓盤肯定會(huì)利用好未來兩月，為沖刺年終銷售目標(biāo)集中鋪貨。
房價(jià)將溫和上漲幅度不會(huì)過大
供銷兩旺的預(yù)期加上上漲的開發(fā)成本，讓房企的定價(jià)策略變得激進(jìn)。這30家開發(fā)商中，有11家受訪房企聲稱，售價(jià)將溫和上調(diào)，占比約37%。其中除4家因所推產(chǎn)品有所調(diào)整外，剩余7家均為“蓄水”樓盤，預(yù)計(jì)在10月前后拿到預(yù)售證，開盤同時(shí)將漲價(jià)。另有14家房企表示，短期內(nèi)會(huì)保持目前的報(bào)價(jià)水平，但保留根據(jù)銷售調(diào)整優(yōu)惠的可能。確認(rèn)價(jià)格下調(diào)的只有5家開發(fā)商。