開征難題待解

　　盡管短期內，就絕對金額而言，住房保有類稅征收對房地產業資金鏈條的直接影響并不明顯，但該類稅的開征，將在心理上對不動產投資者產生極大沖擊。

　　“資產價格泡沫的一個重要根源是貧富差距，大量資本在缺少投資渠道的情況下，涌入房地產尋求保值增值，關鍵在于改變這種投資預期，物業稅等住房保有類稅收政策的提出，將是解決這個難題的重要辦法。”上海社科院商業研究中心主任朱連慶在搜房網主辦的2010第五屆中國商業地產寫字樓年會告訴記者。

　　如果開征，具體如何征收？

　　“繼重慶提出房地產消費稅之后，媒體傳出上海也將征收住房保有稅，并稱基本方案已定。上海的住房保有稅可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍告訴本報，這是迄今為止最接近傳統物業稅概念的中國版“物業稅”了。

　　不過，大部分業內人士同時看到，土地和房屋所有權的分家，決定了在國內無法直接推行國外廣泛應用的物業稅種。

　　方方地產咨詢機構土地咨詢中心副總監趙豫川坦言，1986年的《房產稅暫行條例》，征收對象為經營性房屋，然而，對“經營性房屋”如何定義，條例并未作出明確規定，不少個人房屋雖然用于經營，但并沒有按期繳納房產稅。“若要對商品房住宅開征房產稅，最可行的方法是由國務院對條例內容進行修改，擴大征收范圍。”

　　東莞證券最新的研究報告指出，2003年以來，物業稅“空轉”工作在北京、遼寧、寧夏、重慶、深圳等試點省市已開展6年多。所謂“空轉”，即模擬評稅，是虛擬意義上的資金循環。雖然未實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同。但從實際推行難度來說，物業稅由空轉轉為實轉近兩年無法成型。

　　趙豫川進而指出，以家庭為單位的第二套以上住房認定標準，要有以家庭為單位的房產信息統計數據，這是房產稅開征的必要條件，需要房管局和民政局配合操作。而在技術層面上，由于面積不同地段不同，房產稅額也大相徑庭，哪套房屋該征稅，這也是一個大難題；判斷房屋空置與出租，也給核實工作帶來了不小的難度。

　　顯然，對中國樓市而言，需要國際經驗基礎上的變通做法。

　　最新信息顯示，開征住房保有類稅，暫不設立新法，在國務院《房產稅暫行條例》和《城鎮土地使用稅暫行條例》基礎上，分別對個人居住用房地產稅和城鎮土地使用稅按物業稅要求推出試行辦法，避免設立新法的漫長過程。

　　“從國際經驗看，第一步，從商業開始征收；第二步，高端住宅和豪宅征收；最后向普通住宅征收。”薛建雄則指出，可以借鑒香港和英國的做法，即開征稅收的基礎是以物業的租金收入部分征收營業或增值稅，這樣就不會與土地的產權問題發生沖突。可以對人均面積超標，也就是目前所說的第三套房開征。面向全社會開征的物業稅可以與土地產權到期后的繼續對接。（作者：田新杰 周盛舸）