本報記者 韓昱 張薌逸

“大力實施城市更新”，是2024年12月份舉行的中央經濟工作會議確定的今年要抓好的重點任務之一。這一工作在近期又迎來新動向，1月3日召開的國務院常務會議指出，城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手。

“這將有效推動各地的城市更新行動進一步加速。”中指研究院研究總監吳建欽表示，從實施城市更新的保障措施來看，下階段從各部門到各地，有望進一步出臺更多支持性政策，推動城市更新進入多模式創新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的“黃金發展期”。

實施力度將進一步加大

實施城市更新行動是轉變城市發展方式、實現高質量發展的重要舉措。扎實有序推進城市更新，能夠有效釋放投資和消費潛能，打造高品質生活空間。

回顧2024年，城市更新行動得到積極實施。2024年12月24日至12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議在盤點2024年重點任務時提到，城鎮老舊小區改造新開工5.6萬個，更新改造小區內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。在“兩重”“兩新”政策支持下，建設改造地下管網，完成燃氣管道老化更新改造6.1萬公里，全年累計建設改造各類管網16.3萬公里，新開工綜合管廊項目建設201公里，更新設備117萬臺。

值得一提的是，城市更新行動在2024年取得的積極成效，離不開資金等各類要素的支持。財政部辦公廳、住建部辦公廳于2024年5月份聯合印發的《關于開展城市更新示范工作的通知》明確，財政部會同住建部通過競爭性選拔，確定部分基礎條件好、積極性高、特色突出的城市開展典型示范，扎實有序推進城市更新行動。中央財政對示范城市給予定額補助。

國家發展改革委副主任劉蘇社在2024年10月8日國新辦舉行的新聞發布會上也提到，2023年至2024年，國家發展改革委安排中央預算內投資、增發國債資金和超長期特別國債資金共超過4700億元，重點支持城市燃氣、排水等地下管網改造和城鎮老舊小區改造等城市更新項目。今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點，2025年也將繼續加大力度。

完善市場化融資模式

前述國務院常務會議也明確，要加強用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地，統籌用好財政、金融資源，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與城市更新。

“從推進城市更新工作的各種支持看，可以重點關注用地和資金方面的支持。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，國務院常務會議提出“盤活利用存量低效用地”，預計城市更新后在土地規劃等方面有較大的支持，在用地方面有望更加靈活。例如，結合存量用地的盤活需要，適當在用地方面進行優化和調整，進而減少城市更新行動過程中的障礙，高質量推進相關工作。

在對城市更新的資金要素保障方面，中國商業經濟學會副會長、華德榜創始人宋向清認為，一是可以加大財政資金的直接投入，二是要做好金融資源統籌統配，三是要加強財政與金融協同。

記者注意到，多地也已開展了構建城市更新多元投融資機制的嘗試，包括加大地方政府資金投入，組織金融機構、社會資本多渠道融資等。2024年住建部發布的《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第三批）》顯示，江蘇省出臺“城新貸”財政貼息政策，對城市更新重點領域和建筑市政基礎設施領域設備更新中長期貸款給予總計4億元的1個百分點省級財政貼息，引導金融和社會資本加大對城市更新領域的支持力度，鼓勵設區市、縣（市）對享受省級貼息的項目給予配套貼息。

再如，重慶市發行政府專項債支持城市更新，把政府專項債作為城市更新重要資金來源之一，強化城市更新項目常態謀劃和動態儲備，挖掘項目長效收益，做好“肥瘦搭配”，加強各類資金整合投入；河南省整合多種金融工具支持城市更新；江西省引導開發性、政策性金融機構支持城市更新等。

“在完善市場化融資模式方面，可以強化資本市場融資力度，支持城市更新相關主體通過發行債券、資產證券化等方式在資本市場融資。推動符合條件的城市更新項目發行不動產投資信托基金（REITs），盤活存量資產，吸引社會資本參與，2025年可選取部分成熟項目進行試點推廣。”宋向清建議。