市場分析

　　從4月調控開始，西安的房地產市場從迷茫、觀望、價格下挫，到7月市場價格的局部反彈，下半年房價向上還是向下，無疑是當下購房者最為關注的問題。

　　■土地儲備

　　可實現1500萬m2以上土地供應量

　　眾所周知，4月開始的國家房地產調控政策以“鼓勵自住型，支持改善型，抑制投資型需求”為主調，旨在讓商品房消費回歸到消費品的屬性上來。而作為消費品，價格無疑會遵循市場供給和市場需求的二元矛盾來定價。西安房地產市場，作為以剛性需求為主導的市場，商品房作為消費品的屬性無疑更加明顯，因此要探討下半年西安房價漲跌，無疑還需要從市場供求的角度切入。

　　土地儲備是房地產市場供給的前提，而從西安房地產信息網的數據顯示來看，2009年西安市土地交易面積達到10979畝，較2008年同比增長47%，其中住宅6603畝，同比增幅近60%。以每畝3.5的建筑開發容積率計算，可實現1500萬平方米的開發供應量。加上2010年上半年的土地交易面積，將能為市場提供更多的銷售面積。加之國家對囤地、捂地的監管越來越嚴格，部分閑置土地的開工，都會加大市場供應量。

　　西安市住房與城鄉建設委員會房地產綜合開發處副處長劉丹則告訴記者，從2010年西安市上半年房地產開工、施工和竣工面積來看，同比2009年上半年是增加的，環比2009年下半年來看是減少的。但從市場供應量來看，還是比較充裕的，盡管在近兩個月房地產投資力度減小，但投資具有一定的滯后性，市場也具有一定的慣性，因此在未來幾個月對市場供應量影響不大。

　　劉丹還表示，開發商的投資取決于對市場預期，從西安市房地產市場目前的情況來看，新政后市場確實出現了量價齊跌的狀況，但跌的幅度仍然在市場可承受范圍之內，而且目前市場上仍有很多購房者在觀望，也就是說有很多潛在需求，在剛性需求占主導的西安市場上，開發商的市場預期仍然良好，因此，下半年來自于開發商的投資應該能夠趨穩。

　　■房源供應

　　下半年仍有眾多新盤上市

　　從以往經驗來看，一個房地產的上行周期一定會帶來市場供應量的激增，2009年至2010年第一季度，則是近年來西安房地產市場絕無僅有的黃金時代，這一發展階段勢必帶來市場供應量的井噴。而突如其來的調控政策，則讓市場在短時期內冷靜下來，從西安市上半年的市場銷量來看，上半年西安市商品房銷售面積599.35萬平方米，商品房住宅銷售面積536.29萬平方米，環比2009年下半年有很大程度下跌。銷售量與供應量的反差，無疑會將更多的市場存量推到下一個階段。

　　從個盤的表現來看，也與以上的數據分析相吻合。浐灞的香江灣、龍湖·弗萊明戈、金源·御景華府，高新的中鐵·瑞園、建邦華庭，曲江的中海1號巔峰系豪宅、富力城南區瀾湖灣、紫汀苑等樓盤，都將推盤時間推到了下半年。另外下半年仍有眾多新盤上市，包括萬科金域曲江、長安萬科城、金源·地中海岸、中鐵灞橋項目、高科·綠水東城、綠地·國際生態城等新項目也都將在下半年上市銷售。

　　■價格走勢

　　短期內西安房價會趨于穩定

　　下半年市場供應量的增加會對下半年的房價有什么影響?珠江地產營銷總監楊開圳認為，供應量增加，特別是一些新盤在定價時可能不會像去年下半年定價那樣激進，會相對謹慎一些。但對資金量相對充裕的開發商而言，降價的可能性則很小，畢竟西安房地產發展預期一致被開發商看好。

　　另外，從需求的角度分析，楊開圳不認為西安房地產市場5月、6月份銷量和成交價格的下降是新政影響所致，但他也表示，新政后市場陷入觀望卻是不爭的事實，因此在下半年市場中，不排除這部分被積壓的需求進入市場，短期內增加的需求與市場供應量所形成的市場平衡，會讓市場價格趨于穩定。