然而，“避風港”并非風平浪靜，更不等同于賺錢。蘭德咨詢調查數據顯示，中國上市房企的商業地產持有性物業租金收入，一般占其年度營業總收入的3%~5%，高的達到7%。而相對于持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，而經營利潤則大都為負，特別是開業不久、正處于培育期的商業，八成以上虧損。
張江說，品牌商選址“不是求名就是求利”，要么跟相關的大牌在一起，要么選擇銷量好的鋪面。他說，目前整個消費市場不如前兩年，品牌商擴店動力不足，但許多省市的商業綜合體卻越來越多，隨著供應增大、競爭加劇，品牌商挑選的余地大了，有時同樣的地段可以拿到更優惠的價格，同樣的價格，有時則可以拿到更好的位置。
這種“甲方”的角色轉變，雖然讓張江感到欣慰，但他也認為，商業地產供應劇增，反而對公司經營提出了挑戰。
“一下子就能火的場子越來越少，消費不景氣，加上一下子多了太多商場，人流就被分流了，而大家都知道，原本電商也分走了一部分客流。”張江說，“現在這么多場子可以選擇，我們卻沒有這么多精力進入那么多場子，關鍵是老場子還好說，人流看得到，品牌能做多少銷量也看得到，但新場還是有風險的。”
張江說，“新場”多了，價格往往可以壓得很低，但人氣往往不可預見，這就類似于賭博，“壓準了的話能有高收益，壓不準的可能性也很大。”
“很多商家都有很大的規劃，但作為品牌商，我們覺得現在二三線城市好的地段拿地成本高，人才很難到位，新的商業中心要實現人流量和銷售很不容易。”張江說。
蘭德咨詢總裁宋延慶最近算了一筆賬：2012年上半年，經營業績較好的恒隆地產在內地的物業租賃總資產是668.14億港元，去掉成本和稅金，每年有20億港元左右凈利潤，年收益率是3%。眾所周知，恒隆地產是老牌商業地產商，也是租金回報率最高的企業之一。恒隆地產尚且如此，新涉足商業地產的眾多開發商恐怕持平都難。
據此，宋延慶認為，商業地產泡沫不容忽視，未來，中小體量項目將難以存活，而在一些城市將體量做大、做差異化，形成規模后，或許能有勝算。盡管如此，他仍然強調：“變數很大。”（第一財經日報）