前不久，國務院發布了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。消息一出，立刻引發全社會的廣泛關注。由于國人對“以房養老”的基本情況并不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發達國家的“以房養老”政策執行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養老模式……

　　“以房養老”的源起與發展

　　“以房養老”是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。

　　反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。

　　反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款，貸款產品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發展比較緩慢，并沒有開展多少實質性的業務。

　　隨著社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了住房權益轉換抵押貸款(H E C M s)。H E C M s是一種全新的產品，目標是全體老年人。為降低該產品的風險，由聯邦住房管理局向貸款金融機構發放的貸款實行擔保。在金融機構選擇上，所有條件具備的貸款金融機構都可申請經營此類業務，這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資產證券化，在二級市場上出售證券化產品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產品的流動性，減少了這一產品周期長、占用資金量大的弊端。

　　此后，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。

　　21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發展。此時，美國宏觀經濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業內部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規模效應。反向抵押產品高速發展，貸款發行機構數量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個，并且數量呈現不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發放的H EC M s已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。

　　2007年后，美國次貸危機并未對反向按揭產生太大沖擊。美國住房與城市發展部于2008年12月公布，2008年美國H E C Ms共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據一家咨詢機構調查顯示，佛羅里達是美國反向貸款發行量最大的州，該州2008年抵押貸款發行機構為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在于產品結構的進一步完善，更大滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等；另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關聯性不大，同時，金融危機使投資受損以及房價持續走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現金流，是一種變相保值的方法。