劉正山

　　按照一些經濟學家的說法，俄羅斯是“華盛頓共識”的典型受害者。所謂“華盛頓共識”，是以國有企業私有化、貿易自由化、宏觀經濟穩定化、嚴格財政貨幣紀律為基礎的經濟發展模式，亦被稱為“休克療法”。1992年1月，俄羅斯以全面放開價格為起點，推行“華盛頓共識”。這場自由化運動，給俄羅斯帶來累累傷痕，包括給俄羅斯帶來了房地產泡沫。特別是進入21世紀，俄羅斯房價迅猛飆升。2000年～2005年間，房價上漲了253%。2006年俄羅斯房價上漲了53.8%，而首都莫斯科的房價上漲了93.8%。

　　俄羅斯房價居高不下，讓普通俄羅斯人難以承受。有統計表明，艱苦的住房條件已經與酗酒、吸毒一起并列成為導致俄羅斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初，全俄社會輿論研究中心一項社會調查的結果顯示，有60%的俄羅斯人表示“急需住宅”。據俄羅斯衛生與社會發展部2007年7月13日提供的資料顯示，俄羅斯人目前的平均月工資水平是500美元，而2006年僅為394.7美元。照這樣計算，一個人一生即使不吃不喝恐怕也不夠買房。

　　房地產法短時期內加劇了供需矛盾

　　俄羅斯房價高漲，很大程度上歸因于“休克療法”。當初，俄羅斯的“改革”是比較倉促的，直到進入21世紀，依然沒有建立房地產法規體系，使房地產企業和房地產市場的發育一度較為混亂。為了改變這一局面，俄羅斯國家杜馬2005年通過了《房地產法》。這項法律規定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發商只有在獲得土地所有權和建筑許可權，并持有經批準的房屋建設方案后，才可與消費者鑒定房屋銷售合同。另外，開發商必須承擔房屋建設期間的風險。這項法律還對開發商的認證資格進行了嚴格規定：開發商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費者有權退房并要求賠償。

　　《房地產法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短時期內加劇了房地產的供需矛盾。調查表明：在該項法律出臺之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請審批手續同步進行的。但是新法律出臺后，這種未獲國家批準即自行預售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實施促使許多在建商品房項目推遲上市，而計劃建設的房地產項目又被暫時擱置。統計表明：俄羅斯房地產業與該項新法律出臺前相比，新房供應量下降了近30%。

　　另據俄羅斯政府的估計數據，全俄住宅短缺量高達17億平方米，以當前的建筑速度來看，需要花費16年的時間來補上缺口。

　　市場缺乏規范和監管加劇住房問題

　　在住房供求問題嚴重的情況下，由于市場缺乏規范和監管，存在三種因素，進一步加劇了住房問題：（1）外匯管制放松，導致熱錢流入，投機炒房，抬高價格。從2005年開始，俄羅斯外資流入的速度和規模出現跳躍式增長。2004年每季度資金流入量約為70億美元，而2005年每季度資金流入量達到180億美元。在俄羅斯住房市場上，至少30%的住房交易目的是資本投資，結果導致房價迅速上漲。

　　（2）開發商壟斷市場，抬高房價。在俄羅斯，如果遵照正常程序，開發商從開始辦理手續批文到拿到施工許可至少要花費3年半；接下來，接通電、水、氣、熱也得一兩年；開發商大都依賴銀行貸款，如果樓盤遲遲不竣工，高額利息和其他費用就被轉嫁給購房者；再加上建筑材料價格漲價和通貨膨脹，購房者都要一并埋單。

　　（3）土地分配不合理。在2005年10月1日之前，莫斯科從未進行了建房用地公開招標活動，結果出現地方壟斷現象，許多建房用地被與權力機構關系密切的公司獲得。聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫承認，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重，官商勾結進行非法交易的情況時有發生。