資金難題凸顯

　　不過，記者調研發現，對于公租房這一新生事物，市場接受還需一個過程。地段、交通、生活配套、租金等因素都將影響到“適租性”，目前一些項目的出租率還低于預期。從發展眼光看，隨著交通設施等“短板”補足，公租房出租率有望逐步提高；但是“資金平衡難”等問題短期內恐難以完全解決，并對項目持續運行的前景帶來一定不確定性。

　　以上海馨寧公寓為例。自去年年底以來，其配租過程經過了集中受理和常態化受理兩個階段，至7月底，累計簽約入住戶數568戶，占總套數的19%。“雖然簽約情況逐月改善，但總體而言還是低于預期。”上海地產保障住房投資建設管理有限公司副總經理荀旭東說。

　　除了小區無地鐵直達、接駁公交供不應求、部分申請者達不到“持居住證滿2年”等因素外，租金相對偏高成為影響出租率的重要因素。目前，根據“略低于市場租金”的規定，馨寧公寓平均租金水平約為每月每平方米42.75元。顏雪是一家文化娛樂公司的職員，其丈夫是一家商業企業的普通員工，目前每月房租為 2705元，接近全家月收入的一半，加上新添了寶寶，“生活已比較吃力”。記者采訪的多位租客，都提到“希望公租房租金能降低一點”。

　　但是運營方也頗為無奈。荀旭東為記者算賬：馨寧公寓可租面積17.2萬平方米，核定總成本22.5億元。集團給予補貼10億元不計利息，同時不考慮房屋折舊計提，按照現行租金水平測算，若年出租率分別為90%、85%和70%，每年將分別虧損1119萬元、1598萬元和3034萬元。截至7月31 日，馨寧公寓共收到租金357萬元；預計年底出租率將達到40%左右，租金收入約1600萬元。在不考慮房屋折舊情況下，預計今年虧損將達到7700萬元。馨越、馨逸兩個項目的測算結果也大致相似。

　　廣州市住房保障辦公室前期處副處長徐明貴說，目前的公租房租金收入只能償付貸款利息。廣州每年上百億公租房建設資金中，中央財政補貼有6億元，其余大部分主要依靠地方財政投入。今年3月，廣東又規定把廉租房、公租房并軌管理，這將進一步增加地方財政的壓力，目前的方法是政府先貸款建房，但以后有沒有錢回購、財政能不能跟上，都還是未知數。

　　復旦大學住房政策研究中心陳杰所主持的課題研究顯示，盡管有諸多的政策文件和中央領導的表態支持，但公租房的融資問題尤其是吸引社會資金，仍然困難重重。尤其如果投資形式是直接投資或參股建設并持有、運營公租房，則將面臨更大挑戰。

　　“可持續運營”亟待破題

　　業內人士認為，相比于廉租房、經適房等，公租房的運營還處在起步階段，尚未形成成熟模式，應嘗試多種途徑探索實現“可持續運營”。

　　中房集團理事長孟曉蘇建議，在保障房中加快推進房地產信托投資基金的試點。保障房信托投資基金是租賃權益信托投資基金，香港第一只房地產信托投資基金領匯基金就是用政府出租物業發行的。國家相關文件也對信托投資基金試點作出要求，孟曉蘇認為當下應明確責任部門和推進機制，切實為公租房探索有效運營辦法。據他測算，在不少大中城市，保障房信托投資基金的年收益率能達到7%～8%，穩定收益能吸引保險資金、社保基金等穩健型投資者。

　　一些城市探索利用產業結構調整中“退二進三”的土地進行公租房和商品房“捆綁”開發，“取肥補瘦”實現公租房運營。比如，上海地產“馨越公寓”公租房項目，就與同一地塊上切分出的“上河灣”商品房項目捆綁開發。上河灣項目于今年4月開工，預計可銷售面積16.37萬平方米，按均價4.2萬元/平方米計算，銷售收入為68.8億元。業內人士建議，應研究捆綁項目商品房開發的稅收減免機制，以增進商品房對公租房的“反哺”。荀旭東說，經測算，馨越公寓開發成本為32億元，如果考慮公租房、商品房整體開發免除土地增值稅和所得稅，其開發成本可降至17億元，其運營可基本持平。